Vom GEG zum GMG: Gebäudeeffizienz zwischen Regulierung und Praxis

Neue Spielräume richtig nutzen

Die Entwicklungen im nachhaltigen Gebäudemanagement sind dynamisch. Neue gesetzliche Rahmenbedingungen und politische Zielsetzungen stellen Träger aus Gesundheits- und Sozialwirtschaft, Kirche und Diakonie vor eine zentrale Frage: Wie lässt sich der eigene Gebäudebestand künftig wirtschaftlich und zeitgleich klimaneutral betreiben? Fest steht, dass die Transformation nicht mehr optional ist. Gleichzeitig entstehen neue Spielräume bei der Umsetzung. Genau darin liegen sowohl Herausforderung als auch Chance. Denn wer jetzt strategisch handelt, kann seine Gebäude langfristig effizient und zukunftssicher ausrichten. 

Besonders deutlich wird der aktuelle Wandel am Beispiel des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und seiner geplanten Weiterentwicklung zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). 

Während das Gebäudeenergiegesetz klare Vorgaben etwa zur Nutzung erneuerbarer Energien formuliert, setzt die geplante Weiterentwicklung zum Gebäudemodernisierungsgesetz stärker auf Technologieoffenheit und Flexibilität. Gleichzeitig bleiben die klimapolitischen Ziele auf Bundesebene, EU- und internationaler Ebene bestehen und erfordern weiterhin Investitionen in nachhaltige Gebäude und Infrastruktur. 

Für institutionelle Eigentümer bedeutet das: Mehr Freiheitsgrade und zeitgleich mehr Verantwortung bei der Auswahl passender Lösungen. Ein stabiler Faktor bleibt dabei die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die weiterhin finanzielle Unterstützung für viele Klimaeffizienz-Maßnahmen bietet.

Trotz der sich wandelnden gesetzlichen Rahmenbedingungen bleibt das Ziel klar: Gebäude müssen perspektivisch klimaneutral werden. Investitionsentscheidungen sollten konsequent daran ausgerichtet sein. 

Best Practice-Beispiel: Dienste für Menschen gGmbH

Wie die Transformation in der Praxis aussehen kann, zeigt ein Beispiel der Dienste für Menschen gGmbH (DfM). Hier betreuen rund 2.000 Mitarbeitende Menschen in Pflege- und Wohnstiften, in der Tages- oder ambulanten Pflege in Baden-Württemberg, Bayern und Sachsen. DfM ist gemeinnützig in der Altenhilfe tätig und Mitglied der jeweiligen Diakonischen Werke. Über alle Dienstleistungsbereiche und Einrichtungen hinweg ist DfM nach dem Nachhaltigkeitsmanagementsystem EMAS und We Impact zertifiziert.

Erfahrungen und Herausforderungen bei der klimafreundlichen und -resilienten Sanierung

Die größten Hebel zur Reduktion ökologischer Auswirkungen in den Pflegeeinrichtungen liegen im Strom-, Wärmeenergie- und Wasserverbrauch. Während DfM beim Strom bereits einen hohen Anteil erneuerbarer Energien erreichen konnte, liegt die größte Herausforderung in der Bereitstellung CO₂-armer Wärmeenergie, da sie den Großteil der Emissionen verursacht.

Zur Steuerung der Emissionen hat DfM umfangreiche Datenbestände zu ihren Gebäuden gesammelt und führt unter anderem die Analyse nach Treibhausgas-Scopes durch. Ziel ist es eigene Einflussmöglichkeiten zu identifizieren und gezielt Maßnahmen abzuleiten.

Zukünftig liegt ein Schwerpunkt beim Ausbau erneuerbarer Energien, insbesondere Photovoltaik, die einen erheblichen Teil des Strombedarfs decken können. Bau- und Sanierungsmaßnahmen werden konsequent an Nachhaltigkeitszielen ausgerichtet, um ökologische und wirtschaftliche Anforderungen langfristig in Einklang zu bringen.

Lernerfahrungen aus der Praxis

Unabhängig vom Objekt – Generalsanierung, Neubau mit Bauträger oder Großprojekt – können folgende Lernerfahrungen geteilt werden:

• Fachingenieure und Projektteams benötigen ein konsequentes Briefing. Zuvor ist eine kritische Auswahl dahingehend zu treffen, ob Nachhaltigkeit eine echte Motivation darstellt, so dass auch kritische Phasen in einem Projekt gemeinsam gelöst werden können.

• Baugewerke sind deutlich enger miteinander vernetzt als in klassischen Projekten.

• Neue Technologien führen zu zusätzlichen Lernprozessen auf allen Seiten 

• Abweichungen zwischen Planung und Umsetzung treten häufiger auf, da sich die technischen Einflüsse deutlich stärker als bei herkömmlichen und erprobten Verfahren, Baustoffen oder Konzeptionen auf das Projekt auswirken.

• Planungshorizonte sind aufgrund komplexer Anforderungen meist länger. 

• Dynamische regulatorische Rahmenbedingungen erhöhen wirtschaftliche Unsicherheiten.

• Beim Bauen im laufenden Betrieb entstehen wertvolle, übertragbare Kompetenzen.

Projektbeispiel: Klimafreundliche und -resiliente Sanierung des Geriatrischen Zentrums Esslingen – Kennenburg

Ein besonders anspruchsvolles Projekt ist die klimafreundliche und resiliente Sanierung des geriatrischen Zentrums Esslingen – Kennenburg. Das Großprojekt Klimafassade wurde in mehrere Bauabschnitte aufgeteilt. Der erste Bauabschnitt soll im Sommer 2026 abgeschlossen werden.

Ausgangslage:

• Pflegestift mit 195 Einzelzimmern 

• Baujahre zwischen 1977-1981

• komplexer Gebäudebestand in Hanglage 

• Bisherige Wärmeversorgung über ein gasbetriebenes Blockheizkraftwerk

   

Ziele der Sanierung: 

• Verbessertes Wohnklima für Bewohner:innen

• CO2-Neutralität (Scope 1 und 2) bis 2035, CO2-Einsparpotenzial und Energieeffizienzsteigerung, hoher Autarkiegrad

• Nutzung Regenwasser zur Bewässerung der Fassadenbegrünung

• Verbesserung der Optik

   

Kosten:

• Erster Bauabschnitt: ca. 12 Mio.€

• Förderung ca. 2 Mio.

   

Fördermittel in der Praxis

Für das Projekt wurden Förderprogramme im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) genutzt, insbesondere für Gebäudehülle, Heizungstechnik sowie Fachplanung und Baubegleitung. 

Ein weiterer Förderantrag im Programm „Klimaanpassung in sozialen Einrichtungen“ wurde abgelehnt – ein Beispiel für die Unsicherheiten in Förderprozessen.

In der Praxis zeigt sich:

• Förderanträge sind aufwendig und komplex

• Fristen und Nachweispflichten müssen konsequent eingehalten werden

• Neue Technologien erhöhen Projektrisiken in Planung und Betrieb (diese Risiken können sich aufgrund einfachster Defizite - beispielsweise beim Monitoring und der Überwachung sich gegenseitig beeinflussender Technologien - bis in die Betriebszeiten hineinziehen).

• Zudem bestehen Einschränkungen bei der Refinanzierung: Aufgrund der Kriterien der Betriebsnotwendigkeit, Wirtschaftlichkeit und Angemessenheit werden Investitionen in klimaneutrale Strom- und Wärmeversorgung teilweise nicht anerkannt. 

   

Weitere Lernerfahrung am Beispiel Kennenburg:

• Technischer und planerischer Spielraum ist in vielen Fällen größer als zunächst angenommen.

• Erforderliche Investitionskosten in entsprechende Maßnahmen sind vergleichsweise hoch.

• Das Risiko hinsichtlich der Refinanzierung dieser Investitionen erhöht sich.

• Die Umsetzung der Projekte ist häufig komplex und zeitintensiv.

• Anforderung an Planung, Betrieb und Integration steigen durch eingesetzte Technologien 

• Anforderung an das technische Anlagenmanagement nehmen zu und Kompetenzen müssen weiterentwickelt werden.

• Eigene Energieerzeugung reduziert Abhängigkeiten von externen Versorgern.

• Wartungskosten steigen zunächst, entwickeln sich jedoch im weiteren Betrieb zu kalkulierbaren und stabilen Aufwänden.

   

Handlungsempfehlungen für institutionelle Träger

„Wir erleben bei unseren Kund:innen aktuell eine hohe Unsicherheit: Was ist langfristig wirtschaftlich sinnvoll – und gleichzeitig unter den sich verschärfenden regulatorischen Anforderungen überhaupt noch tragfähig? Genau hier braucht es Orientierung und belastbare Entscheidungsgrundlagen“, erklärt Christian Schwarzrock, Leiter strategisches Großkundenmanagement Institutionen bei der Evangelischen Bank. 

Gleichzeitig zeige sich, dass die bestehenden Refinanzierungslogiken den politischen Zielsetzungen hinterherlaufen. Insbesondere der nach wie vor strikt getrennte Blick auf Betriebs- und Investitionskosten erweise sich als zentrales Hemmnis, so Schwarzrock. 

„Während an der Refinanzierung von Betriebskosten festgehalten wird, werden notwendige Investitionen in nachhaltige Infrastruktur faktisch ausgebremst. Ohne eine konsequente Neuausrichtung hin zu einer investitionsorientierten Refinanzierungssystematik bleibt die notwendige Transformation strukturell unterfinanziert. Die Sicherung der Zukunfts- und Investitionsfähigkeit freigemeinnütziger Träger ist damit weniger eine Frage des Wollens als vielmehr eine Frage der Rahmenbedingungen“, sagt Christian Schwarzrock. 

In dieser herausfordernden Situation sind eine gute finanzielle Beratung, auch zu Fördermitteln, sowie eine kontinuierliche Begleitung wichtige Erfolgsfaktoren. Johannes Reinsch, Architekt und Geschäftsführer der EB-Sustainable Real Estate GmbH (EB-SRE), einer Tochtergesellschaft der Evangelischen Bank, ergänzt: „Auch im GMG bleibt die Verpflichtung zu steigenden Anteilen klimaneutraler Energie bestehen – die Technologieoffenheit betrifft allein den Weg, nicht das Ziel. Welche Lösung dieses Ziel tatsächlich erfüllt, entscheidet sich erst im Zusammenspiel von Gebäude, Energieversorgung und Nutzung.“

Diese Perspektive deckt sich auch mit der strategischen Ausrichtung der EB: Nachhaltige Transformation wird gemeinsam mit den Kund:innen gestaltet und als langfristiger Wertbeitrag verstanden. 

Aus den regulatorischen Entwicklungen und den Praxisbeispielen aus dem Kundenumfeld lassen sich zentrale Leitlinien für die Umsetzung ableiten:

Fazit

Der Übergang vom GEG zum GMG verändert die Rahmenbedingungen spürbar - nicht jedoch die Richtung: Die Transformation hin zu nachhaltigen Gebäuden bleibt alternativlos.

Gerade für Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen ist das Thema von besonderer Bedeutung, da ihre Gebäude energieintensiv sind und oft rund um die Uhr betrieben werden. Entsprechend hoch sind sowohl die Kosten als auch die CO₂‑Emissionen. Der Studie "Health care climate footprint report" aus dem Jahr 2019 zufolge ist der Gesundheitssektor für 4,4 Prozent der globalen Nettoemissionen (2 Gigatonnen CO2 Äquivalent/Jahr) verantwortlich. 

Für Einrichtungen der Gesundheits- und Sozialwirtschaft sowie Kirche und Diakonie bedeutet das: Wer frühzeitig strategisch plant, kann Unsicherheiten besser einordnen und gezielt in tragfähige Maßnahmen überführen.

Sie möchten Ihren Gebäudebestand nachhaltig transformieren? Sprechen Sie uns an – wir entwickeln gemeinsam tragfähige Strategien und passende Finanzierungsoptionen.