Kirchliche Immobilien im Wandel: Weichen für die Zukunft stellen
12. März 2026
Die Kirchen stehen vor tiefgreifenden Veränderungen – dies hat auch Auswirkungen auf kirchliche Immobilienbestände. Sinkende Mitgliederzahlen, hohe Kosten und neue gesellschaftliche Bedarfe erzwingen mutige Entscheidungen. Doch es gibt auch Chancen: Kirchliche Gebäude haben das Potential, zu Zukunftsorten sozialer Teilhabe zu werden.
Noch 1990 gehörten rund 95 Prozent der Menschen in Deutschland einer der beiden großen Kirchen an. Im Jahr 2024 waren es nur noch 46 Prozent. Dieser historische Rückgang verändert die kirchliche Landschaft tiefgreifend – und schneller, als viele lange erwartet haben. Bereits 2019 prognostizierte die „Freiburger Studie“ der Evangelischen Kirche in Deutschland eine Halbierung der Mitgliederzahlen und der Finanzkraft bis 2060. Die Realität holt diese Einschätzung nun schneller ein als erwartet: Durch verstärkte Kirchenaustritte und wirtschaftliche Entwicklungen rechnen Expert:innen inzwischen damit, dass dieser Einschnitt schon um das Jahr 2040 erreicht sein könnte. Der Fachkräftemangel und ein wachsender administrativer Aufwand verstärken die Herausforderungen zusätzlich.
Auswirkungen auf den kirchlichen Gebäudebestand
Diese strukturellen Entwicklungen betreffen jedoch nicht nur die kirchliche Arbeit, sondern in hohem Maße auch den Gebäudebestand. Der Umfang der kirchlichen Immobilien in Deutschland ist beachtlich: Es gibt allein über 30.000 Kirchen – gemeinsam mit anderen kirchlich genutzten Gebäuden wie zum Beispiel Gemeindehäusern zählen insgesamt 160.000 Gebäude zum kirchlichen Immobilienbestand. Die Grundstücke, auf denen diese Gebäude stehen, machen rund 2,3 Prozent der Fläche Deutschlands aus.
Viele kirchliche Immobilien sind identitätsstiftend für Gemeinden und Quartiere, verursachen aber zugleich hohe Betriebs- und Sanierungskosten. Hinzu kommen fragmentierte Eigentums- und Entscheidungsstrukturen in den Kirchen, die notwendige Weichenstellungen verlangsamen. In einigen Regionen verschärft der demografische Wandel die Lage zusätzlich, weil dort ein Überangebot an Gebäuden auf eine sinkende Nachfrage trifft. Einschätzungen aus einem kirchenrechtlichen Positionspapier aus dem Jahr 2023 gehen davon aus, dass die beiden großen Kirchen in den kommenden Jahrzehnten rund ein Drittel ihrer Immobilien abgeben müssen.
Behalten oder in gute Hände abgeben?
Die Kirchen stehen somit vor der Entscheidung, welche Gebäude eine Zukunft im bestehenden Nutzungskonzept haben – und für welche eine neue Nutzung der sinnvollste Weg ist. Um diese Entscheidung fundiert treffen zu können, braucht es eine professionelle und sorgfältige Vorgehensweise. „Der erste Schritt ist eine Potenzialanalyse, bei der Markt- und Standortfaktoren, bauliche Voraussetzungen sowie mögliche Investitionsszenarien geprüft werden. In der darauffolgenden Konzeption wird konkretisiert und es werden klare Zuständigkeiten definiert. Erst dann geht es an die Umsetzung“, sagt Johannes Reinsch, Geschäftsführer der EB-SRE, einer Tochtergesellschaft der Evangelischen Bank, die neben sozial- und gesundheitswirtschaftlichen Einrichtungen und Organisationen auch kirchliche Träger im Immobilienentwicklungsprozess unterstützt.
Eine einheitliche Lösung gibt es aufgrund der unterschiedlichen Standorte, Strukturen und Bedarfe nicht. Dennoch zeichnen sich einige häufige Nachnutzungspfade ab. Diese sind:
1. Sozial-diakonische Nutzungen (z. B. Pflege- und Betreuungsangebote)
2. Wohnen (z.B. betreutes Wohnen, inklusives Wohnen)
3. Mischnutzungen (z.B. eine Kombination aus Kirche, Kultur, Soziales und Co-Working/Begegnung)
4. Übertragung/Verkauf an Dritte
Ein strukturierter Prozess hilft dabei, Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit neuer Nutzungsideen realistisch einzuschätzen. Ebenso wichtig ist ein partnerschaftlicher Ansatz: Nachhaltige und tragfähige Nachnutzungen entstehen nur dort, wo Kirche und Diakonie gemeinsam mit Kommunen, sozialen Trägern, Stiftungen und Investoren die Herausforderung gemeinsam angehen.
Rechtliche Besonderheiten bei der Umnutzung kirchlicher Immobilie
Kirchliche Gebäude und Grundstücke genießen aufgrund ihres Zwecks häufig einen baurechtlichen Sonderstatus. Eine Umnutzung kann vor diesem Hintergrund zu erheblichen baurechtlichen Veränderungen führen, häufig verbunden mit dem Wegfall von Privilegien, höheren baulichen Anforderungen zum Beispiel beim Brandschutz und der Bereitstellung von Stellplätzen sowie zusätzlichen Genehmigungspflichten.
Immobilien, die dem Menschen dienen
Kirchliche Immobilien eignen sich aufgrund ihrer oft zentralen Lage und ihrer räumlichen Struktur besonders gut für soziale Nutzungen, weshalb diese zu den häufigsten Entwicklungspfaden gehören. In Umnutzungsrankings liegen Projekte für Caritas und Diakonie bei katholischen Kirchen bundesweit auf Platz fünf – und bei evangelischen Kirchen sogar auf Platz drei. Das zeigt, wie groß das Potenzial ist, kirchliche Standorte zu Zukunftsorten sozialer Teilhabe weiterzuentwickeln.
Unterstützung der Evangelischen Bank und ihrer Tochtergesellschaften
„Als Evangelische Bank sehen wir es als unsere Aufgabe an, Kirche und Diakonie bei der Transformation ihrer Gebäude zu begleiten und neue Nutzungsperspektiven für kirchliche Immobilien zu entwickeln“, sagt Christian Schwarzrock, Leiter strategisches Großkundenmanagement Institutionen bei der EB. „Damit leisten wir zugleich einen Beitrag, diakonische Arbeit zukunftsfähig zu gestalten.“
Beim Fachtag „In gute Hände abzugeben“, den die Evangelische Bank gemeinsam mit dem Verband diakonischer Dienstgeber in Deutschland (VdDD) sowie der Evangelischen Arbeitsstelle für missionarische Kirchenentwicklung und diakonische Profilbildung (midi) durchgeführt hat, stand genau diese Frage im Mittelpunkt: Wie können kirchliche Standorte zu Zukunftsorten der Diakonie werden – zu Räumen für Begegnung, Beratung, Pflege, Wohnen oder neue Formen sozialer Teilhabe?
Erste Antworten auf diese Frage lieferte neben der EB auch die EB-‑SRE , die den Fachtag inhaltlich mitgestaltet hat. Die EB-SRE konzipiert, entwickelt und realisiert nachhaltige Immobilienprojekte insbesondere im kirchlichen und diakonischen Umfeld und begleitet Mandant:innen‑ von der ersten Idee über die Analyse bis hin zur Umsetzung. Dazu gehören eine systematische Erfassung und Bewertung des Gebäudebestands, Kennzahlen‑ und Potenzialanalysen, die Entwicklung strategischer Konzepte sowie die Steuerung aller beteiligten Dienstleister.
Umnutzung als Chance für gesellschaftlichen Zusammenhalt
Die Transformation kirchlicher Standorte ist komplex und herausfordernd. Sie erfordert Mut, Kompetenz, Kreativität und eine sorgfältige Abwägung vielfältiger Interessen. Gleichzeitig bietet sie die große Chance, gesellschaftlichen und sozialen Zusammenhalt neu zu stärken. Wo kirchliche Gebäude ihre ursprüngliche Nutzung verlieren, können Orte für Gemeinschaft, Fürsorge und innovative soziale Arbeit entstehen und so auch in Zukunft einen wertvollen Beitrag zur Gestaltung einer nachhaltig lebenswerten Gesellschaft spielen.